Über Mieter und ihre Sorgen wird in den Medien seit einiger Zeit ausführlich berichtet. Häufig greifen Journalisten zu Katastrophenszenarien, um die Situation zu beschreiben. Aber wer sind die Vermieter? Von ihnen hört und sieht man relativ wenig. Dabei befinden sich von den rund 250.000 Wohnungen in Nürnberg etwa 160.000 in privater Hand, rechnet Gerhard Frieser vor. Er muss es wissen, schließlich ist er 1. Vorsitzender des Grund-und Hausbesitzervereins in Nürnberg.

Wenn Erben zu Vermietern werden, ist oft Hilfe notwendig. F: M. Matejka

Regelmäßig befragt der Verein Haus & Grund seine 10.500 Mitglieder in der Frankenmetropole und erhält dadurch ein aktuelles Bild von der Lage am Wohnungsmarkt. Die jüngsten Daten stammen aus dem Jahr 2021. Zu den 40 Prozent Mitgliedern, die zu den »klassischen Vermietern« zählen, gehört Dr. Rainer Schaefer. Der Immobilienhändler hat bei seiner Altersvorsorge selbst stark auf Mieteinnahmen gesetzt. Sie betragen heute nach Steuern und Abgaben Zweidrittel seines Alterseinkommens. Der 68-Jährige ist Eigentümer von drei großen Jugendstilwohnungen und einer Gewerbeeinheit in einem Mehrfamilienhaus. Hierfür sucht er die Mieter selbst aus und bevorzugt Menschen, die das stilvolle Ambiente zu schätzen wissen. Es sei nicht immer einfach, sagt er, die passenden Leute zu finden. Daher freut sich Schaefer, Vorstandsmitglied bei Haus & Grund, über Mieter, die lange bleiben. Das deckt sich mit den Umfrageergebnissen, erläutert Frieser. Die durchschnittliche Mietdauer erstreckt sich über neun Jahre, aber 27 Prozent aller Mietverhältnisse laufen sogar schon über zehn Jahre. Das habe Auswirkungen auf die Miethöhe, ergänzt er: »Je länger ein Mietverhältnis läuft, desto stärker bewegt sie sich unter der ortsüblichen Vergleichsmiete.«

Im Umkehrschluss hätte Peter Beck (Name von der Redaktion geändert) viermal in neun Jahren die Miete erhöhen können. Denn seine Mieter blieben nie lange. Das hatte unterschiedlich Gründe, erzählt der 68-Jährige Franke. Nie lag es an der komfortablen 98 Quadratmeter großen Wohnung in einer Wohnanlage aus den 1980er Jahren in einer kleineren fränkischen Stadt. Diese gefiel den Mietern, meist jüngere Paare, gut. Doch die Wechselfälle des Lebens sorgten dafür, dass sich ein Paar kurze Zeit nach dem Einzug trennte, ein weiteres wollte lieber in einer anderen Stadt wohnen. »Das Schwierigste ist, neue Mieter zu finden»«, meint Beck. Vor allem, weil sich in letzter Zeit immer mehr Menschen auf die Wohnung bewerben, für die sie aufgrund der Größe und Ausstattung ungeeignet sei. Beck ist Mitglied beim Haus & Grund und froh, dass er sich dahin vor allem bei Rechtsfragen wenden kann.

Für Peter Beck, der die Wohnung von seinem Vater geerbt hat, ist die Miete »ein Zusatzeinkommen auf das ich nicht verzichten könnte, da die Rente nicht so hoch ist«, berichtet er. Außerdem fallen immer wieder Ausgaben an, zum Beispiel an der Außenfassade, die auch ins Geld gehen. Übrigens hat Beck die Miete nicht bei jedem Wechsel erhöht.

Wohin mit dem Kautionskonto?

Nach der Umfrage von Haus & Grund aus dem Jahr 2021 wurden in Mietobjekten in den letzten zehn Jahren vor allem in die Modernisierung der Fenster (33 Prozent) und der Heizung mit (36,4 Prozent) investiert. Auch Martina M. und ihr Mann haben kräftig Geld in die Renovierung ihrer kürzlich geerbten Immobilie gesteckt. Die 100 Quadratmeter große Wohnung in einer guten Gegend von Nürnberg wurde komplett renoviert. Die beiden möchten die Rente mit der Miete als zusätzliches Einkommen aufstocken. »Zunächst waren viele Fragen offen»«, sagt Martina M. Deshalb ist die 63-Jährige Mitglied bei Haus & Grund geworden. Denn man brauche schon Beratung, schließlich sei die gesamte Thematik neu für sie und ihren Mann. Schon allein die Frage, welche Bank noch ein Kautionskonto einrichtet, könne einen schnell an Grenzen bringen. Das Ehepaar beschloss, einen Makler hinzuziehen, der einen Mieter finden und den übrigen Interessenten rechtsverbindliche Absagen schicken sollte.

Ganz anders ist die Situation von Gerd Phillip (Name von der Redaktion geändert). Der 65-Jährige ist Eigentümer von Mehrfamilienhäusern, Wohnungen und Einfamilienhäusern in Nürnberg und Fürth. Im Verlauf von 20 Jahren ist sein Immobilienbestand gewachsen, der für ihn eine Kapitalanlage und Sicherung des Lebensstandards im Alter ist. Auch der 65-jährige Fürther beobachtet, dass »der Aufwand größer geworden ist, geeignete Mieter zu finden, die in die jeweiligen Hausgemeinschaften passen«. Unterstützung erhält Phillip von einem Verwalter, den er beschäftigt. Das sei für ihn passender als eine Mitgliedschaft im Grund -und Hausbesitzerverein. Somit landen die Belange der Mieter, darunter Zahlungsschwierigkeiten, persönliche Schicksalsschläge, berufliche Probleme, psychische Erkrankungen und anderes zunächst auf dessen Schreibtisch.

Ein persönlicher Kontakt ist wichtig

Schwierige Entscheidungen werden aber gemeinsam getroffen. Das Wichtigste sei, »eine persönliche Beziehung zu den Objekten und zu den Mietern zu haben und eine gute Kommunikation«. Dann werden auch Mieterwünsche nach zusätzlichem Komfort durch Einbauten wahr. Manches übernimmt der Großvermieter auf eigene Kosten, beispielsweise den Einbau von Wärmedämmung, unter anderem in Kellerdecken, um den Energieverbrauch zu senken.

Unter Phillips Freunden befinden sich etliche Immobilienbesitzer. Man tausche sich aus und pflege »das Ethos, man reizt es nicht aus, was die Miethöhe betrifft«. Eine gute Leitlinie sei der Mietspiegel. »Der Vermieter der traditionellen Art hat vor allem ein Anliegen: solide Mieter«, betont Phillip. Deutlich distanziert sich der Ruheständler von den Fehlentwicklungen der letzten Jahre, in denen Investoren ohne großes Eigenkapital durch die starken Wertsteigerungen die Wohnungen als reine Spekulationsobjekte gesehen und versucht haben, »mit extrem hohen Mieten in der Zeit zwischen Erwerb und Verkauf noch einen möglichst hohen Zusatzgewinn einzustreichen«.

Gerhard Frieser, Geschäftsführer von Haus&Grund in Nürnberg, bedauert das schlechte Image der Vermieter. Foto: M.Matejka

Es sind solche Fälle, die dem Image der Vermieter stark schaden. Das bedauert auch Gerhard Frieser vom Haus & Grund. Es sei schwierig, »in der aktuellen politischen Lage die Interessen der Vermieter und Eigentümer durchzusetzen«, räumt der 1. Vorsitzende ein. Es werde zu wenig differenziert. Auf die Vermieter kommen ständige neue Zusatzbelastungen zu, sei es durch Umlagen, neue Grundsteuerregelung oder immer neue Pläne zur Aussetzung von Mieten wegen Preissteigerungen bei Energiekosten. Das wecke Ängste, gerade bei Älteren.

Diese spiegeln sich auch in der Umfrage wider. 45 Prozent der im vergangenen Jahr Befragten gaben an, wegen der öffentlich geführten Diskussionen über Mietpreisbremse, Mietendeckel und Enteignung künftig bei Neuvermietung die Miete konsequenter zu erhöhen. Jeder Fünfte will auf Modernisierungen verzichten oder sie zumindest reduzieren und acht Prozent denken über einen Verkauf nach. Diese Stimmungslage hat im vorliegenden Beitrag dazu geführt, dass außer den Aktiven von Haus & Grund niemand seinen Klarnamen nennen wollte, seine Interviewzusage zurückgezogen oder gleich die Bitte nach einem Gespräch abgeschlagen hat. Zu groß war die Befürchtung, dadurch Nachteile zu erleiden.

Text: Petra Nossek-Bock; Fotos: Michael Matejka